不動産投資やマイホーム購入を検討していると、
「競売物件」という言葉を目にすることがあります。
「安く買えるらしいけど、なんか怖い…」
そう感じている人も多いでしょう。
この記事では、
競売の仕組みからメリット・デメリット、
向いている人までわかりやすく解説します。
競売とは？
競売とは、
住宅ローンなどの返済ができなくなった場合に、
裁判所を通じて不動産を強制的に売却する制度です。
簡単に言うと、
・ローンを払えなくなる
・債権者（銀行など）が回収を図る
・裁判所が物件を売却
・落札者が購入
という流れです。
通常の不動産売買とは違い、
売主と直接交渉することはありません。
競売物件の特徴
競売物件には、一般の物件とは異なる特徴があります。
相場より安く購入できる
最大の特徴はこれです。
市場価格の
2〜3割安いことも珍しくありません。
そのため、不動産投資家から人気があります。
内覧ができないケースが多い
競売物件は基本的に、
・室内を見られない
・現地確認のみ
というケースがほとんどです。
つまり「中身がわからない状態で買う」
リスクがあります。
現況渡しになる
競売では、
・リフォームなし
・残置物あり
・故障あり
でも、そのまま引き渡されます。
いわゆる「現況有姿」です。
立ち退きが必要な場合がある
元の所有者や入居者が
そのまま住んでいるケースもあります。
その場合、
・交渉
・強制執行
などが必要になることもあります。
競売の流れ
競売は、以下のステップで進みます。
①物件を探す
競売物件は、
「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などで公開されています。
リンクはこちら↓
②入札する
期間内に入札価格を提出します。
基本的には
「一発勝負」です。
③開札・落札
最も高い金額を提示した人が落札します。
④代金納付
期限内に全額支払う必要があります。
住宅ローンが使いにくい点に注意です。
⑤引き渡し
代金納付後、所有権が移転します。
必要に応じて
立ち退き対応などを行います。
競売のメリット
ここからはメリットを整理します。
安く購入できる
やはり最大の魅力です。
投資利回りを高くしやすいのは大きな強みです。
価格が透明
オークション形式なので、
価格決定のプロセスが明確です。
掘り出し物がある
条件の良い物件が、
相場より安く手に入ることもあります。
競売のデメリット
一方で、リスクも無視できません。
物件の状態が不明
内覧できないため、
・雨漏り
・設備故障
・シロアリ
などのリスクがあります。
トラブルの可能性
特に注意したいのが、
・占有者との交渉
・近隣トラブル
です。
初心者にはハードルが高い部分です。
私も仕事で競売物件を扱ったことがありますが、
占有者がいました。
ローンが使いにくい
競売は、
・短期間で支払い
・担保評価が厳しい
という理由で、
住宅ローンが使いにくいです。
現金購入が基本になります。
手続きが難しい
通常の不動産売買と違い、
・書類が多い
・法律知識が必要
といった点もデメリットです。
競売に向いている人
競売は、誰にでもおすすめできるわけではありません。
向いている人
・不動産投資の経験がある
・現金を用意できる
・リスクを取れる
・リフォーム前提で考えられる
向いていない人
・初めて不動産を買う人
・住宅ローン前提の人
・トラブルを避けたい人
競売と通常購入 どっちがいい？
結論から言うと、
初心者は
通常の不動産購入がおすすめです。
競売は確かに安いですが、
その分リスクも大きいです。
一方、通常購入は
・内覧できる
・契約条件を調整できる
・トラブルが少ない
という安心感があります。
まとめ
競売は、
「ハイリスク・ハイリターン」な投資手法です。
・安く買えるチャンスがある
・しかしリスクも大きい
・初心者にはハードルが高い
まずは通常の不動産取引で経験を積み、
その後に競売へチャレンジするのが王道です。
最後に
競売は魅力的ですが、
知識なしで手を出すと失敗しやすい分野です。
しっかりと情報収集をしたうえで、
慎重に判断することが重要です。
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