「不動産投資は、会社員でも始められます」
「家賃収入で将来は安心」
「ローンは他人資本だからリスクは低い」
不動産投資セミナーに参加すると、
こうした言葉が並びます。
内容は一見もっともらしく、
数字も資料もそろっています。
しかし、
ほとんどのセミナーでは語られない前提があります。
それを知らないまま始めると、
「話が違う」と感じることになります。
不都合な真実① セミナーの目的は「教育」ではない
まず最初に知っておくべきこと。
多くの不動産投資セミナーは、
投資家を育てる場ではありません。
目的は、
「物件を買ってもらうこと」
です。
無料セミナーであればなおさらです。
- 講師は中立ではない
- 成功事例は選ばれている
- 不都合な話は最小限
これは詐欺ではなく、
ビジネスとして当然の構造です。
不都合な真実② 成功事例は「運」と「時代」に依存する
セミナーで語られる成功例は、
- 購入時期が良かった
- 金利が低かった
- 人口がまだ減っていなかった
こうした条件が重なっています。
しかしその前提は、
今も同じとは限りません。
成功事例は、
「再現可能な戦略」ではなく
「結果の切り取り」
であることがほとんどです。
不都合な真実③ 利回りは“管理がうまくいった場合”の数字
- 表面利回り
- 想定家賃
- 満室想定
これらは、
理想的な状態を前提にしています。
現実には、
- 空室
- 修繕
- 管理トラブル
- 入退去コスト
が必ず発生します。
セミナーでは語られにくいですが、
実質利回りは想定より低くなる
これが普通です。
不都合な真実④ 「節税」は万能ではない
不動産投資＝節税
というイメージは強調されます。
確かに、
- 減価償却
- 損益通算
は制度として存在します。
しかし、
- 節税＝儲かる
ではありません。
節税は、
キャッシュフローを生まないからです。
税金が減っても、
手元資金が増えるとは限りません。
不都合な真実⑤ ローンは“味方”にも“敵”にもなる
「銀行が貸してくれる＝安全」
この説明は、
半分しか正しくありません。
ローンは、
- 収益が安定していればレバレッジ
- 崩れると、一気に負担
になります。
金利上昇、
空室増加、
家賃下落。
これらが重なると、
逃げ道は急速に狭まります。
不都合な真実⑥ 出口戦略は曖昧にされがち
- 何年後に
- 誰に
- いくらで
売れるのか。
この「出口」が、
セミナーではぼんやりしています。
なぜなら、
- 将来の価格は保証できない
- 説明すると不安が増える
からです。
しかし投資において、
出口が見えないものは、入口も危険
です。
不都合な真実⑦ “向いていない人”が確実に存在する
最も語られないのが、これです。
- 管理を他人任せにしたい
- トラブルが苦手
- キャッシュに余裕がない
- 長期で縛られるのが嫌
こうした人に、
不動産投資は向きません。
それでもセミナーでは、
「誰でもできる」
と説明されます。
なぜ語られないのか
理由は単純です。
- 売りにくくなる
- 夢がしぼむ
- 検討をやめる人が増える
からです。
しかし、
不都合な真実を知った上で判断する人ほど、
長く生き残ります。
本当に見るべきポイント
セミナーで聞くべきなのは、
- 最悪の場合、どうなるか
- うまくいかなかった事例
- 撤退した人の話
です。
それを語らないセミナーは、
情報が足りていません。
最後に
不動産投資は、
決して悪い投資ではありません。
ただし、
「語られない部分」こそが、
本当に重要です。
夢のある話より、
地味で不都合な話に耳を傾ける。
それができる人だけが、
不動産投資と長く付き合えます。
コメント