不動産投資を始めると、
よく目にするのが「表面利回り〇％」という広告です。
「利回り10％！」
「高利回り物件！」
このような言葉を見ると、
お得な物件のように感じるかもしれません。
しかし、実際に投資をするなら、
本当に見るべきなのはリアル利回り（実質利回り）です。
この記事では、
・リアル利回りとは何か
・表面利回りとの違い
・リアル利回りの計算方法
・なぜリアル利回りが重要なのか
についてわかりやすく解説します。
表面利回りとは？
表面利回りとは、購入価格に対する年間家賃収入の割合です。
計算式は非常にシンプルです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、
・物件価格：2,000万円
・年間家賃収入：160万円
なら、
160万円÷2,000万円＝8％
つまり、表面利回りは8％になります。
不動産会社の広告で表示される利回りのほとんどは、
この表面利回りです。
表面利回りの問題点
表面利回りには、大きな欠点があります。
それは、
実際にかかる費用を考慮していないことです。
例えば、
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・火災保険
・管理会社への管理委託料
・空室期間
・入居募集費用
などの支出は含まれていません。
つまり、
「広告では8％」
でも、
実際にはもっと低い収益になることがほとんどです。
リアル利回り（実質利回り）とは？
リアル利回りとは、
実際に手元に残る収益を基に計算した利回り
のことです。
一般的には実質利回りとも呼ばれます。
計算式はこちらです。
実質利回り＝（年間家賃収入−年間経費）÷購入総額×100
ここでいう購入総額には、
・物件価格
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・司法書士費用
などの購入時の諸費用も含めるのが一般的です。
リアル利回りを計算してみよう
先ほどの例を使います。
物件価格
2,000万円
年間家賃収入
160万円
年間経費
40万円
購入時諸費用
100万円
購入総額は
2,100万円です。
年間の実際の利益は
160万円−40万円＝120万円
したがって、
120万円÷2,100万円＝約5.7％
広告では8％だった物件が、
実際には約5.7％になることがわかります。
この差は非常に大きいですね。
なぜリアル利回りが重要なのか
不動産投資では、
毎月の家賃収入だけを見ると失敗します。
実際には、
・設備が壊れる
・退去が発生する
・リフォーム費用がかかる
・家賃が下がる
・修繕積立金が値上がりする
など、さまざまなコストが発生します。
表面利回りだけで購入すると、
「思ったよりお金が残らない」
というケースは珍しくありません。
利回りが高すぎる物件には注意
表面利回りが12％や15％という物件を見ることがあります。
しかし、
高利回りには理由があります。
例えば、
・築年数が非常に古い
・地方で空室リスクが高い
・修繕費が多くかかる
・需要が少ない
・再建築不可
などです。
数字だけを見て判断するのは危険です。
必ずリアル利回りを計算しましょう。
初心者が見るべきポイント
初心者の方は、次の点を確認することをおすすめします。
・年間経費はいくらか
・管理会社の管理料
・固定資産税
・修繕履歴
・空室率
・購入時諸費用
・将来の修繕計画
これらを確認すると、実際の収益をイメージしやすくなります。
利回りだけで投資判断してはいけない
リアル利回りは重要ですが、
それだけで投資判断をするのも危険です。
例えば、
・人口が減少していない地域か
・駅から近いか
・賃貸需要があるか
・周辺の家賃相場
・将来的な資産価値
なども確認する必要があります。
長期的に安定した家賃収入を得るためには、
物件の立地や需要も非常に重要です。
まとめ
不動産投資では、
広告に掲載されている
表面利回りだけで判断してはいけません。
実際に投資の成果を左右するのは、
経費や諸費用を含めたリアル利回り（実質利回り）です。
物件を比較するときは、
必ず自分でリアル利回りを計算する習慣をつけましょう。
数字の見方が変わるだけで、
失敗するリスクを大きく減らすことができます。
初心者ほど「表面利回り」ではなく
「リアル利回り」を重視し、
長期的に安定した資産形成を目指しましょう。
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