不動産投資をしていると、
よく話題になるのが 「法人化」 です。
投資家のブログや書籍などでも、
「不動産は法人化した方が有利」
「規模が大きくなったら法人化すべき」
といった話を目にすることがあります。
しかし実際のところ、
すべての人が法人化した方が得になるわけではありません。
不動産投資の規模や収入、将来の計画によっては
個人のままの方がシンプルで有利なケースもあります。
この記事では、
・不動産投資の法人化とは何か
・法人化のメリット
・法人化のデメリット
・法人化を検討する目安
について、初心者にもわかりやすく解説します。
不動産投資の法人化とは
不動産投資の法人化とは、
自分で会社を作り、その会社名義で不動産を保有することを指します。
通常の不動産投資は、
個人名義で物件を購入し、家賃収入を受け取ります。
しかし法人化すると、
会社が不動産を所有し
家賃収入も会社に入る
という形になります。
このような会社は一般的に
資産管理会社 や 資産管理法人 と呼ばれます。
個人が直接不動産を持つのではなく、
会社という仕組みを通して資産を管理する方法です。
実際の不動産投資家の多くは、
最初は個人で投資を始め
規模が大きくなってから法人化する
というケースが多いと言われています。
不動産投資を法人化するメリット
不動産投資を法人化する理由として、
まず挙げられるのが 税金面のメリット です。
個人の場合、不動産所得は所得税の対象になります。
所得税は 累進課税 なので、
所得が増えるほど税率も上がっていきます。
所得が大きくなると、
所得税
住民税
を合わせて
かなり高い税率になることもあります。
一方、法人の場合は
法人税 が適用されます。
法人税率は一定水準のため、
所得が大きい場合には
個人より税負担が軽くなる可能性
があります。
そのため、不動産収入が増えてくると
法人化を検討する投資家が増えてきます。
また、法人化すると
経費の扱いが柔軟になる場合があります。
会社として事業を行う形になるため、
・役員報酬
・社宅制度
・出張費
・事業に関する費用
などを活用しながら
税務を調整できる場合があります。
さらに、法人では
所得分散ができる可能性もあります。
家族を役員にして役員報酬を支払うことで、
収入を家族に分散できる場合があります。
所得税は累進課税なので、
一人に所得が集中するより
複数人に分散した方が税率が下がる
ケースがあります。
もう一つのメリットは
相続対策です。
個人で不動産を持っている場合、
相続のときはその不動産を相続する形になります。
しかし法人化している場合は、
不動産ではなく
会社の株式を相続する形になります。
株式という形にしておくことで、
資産の分割や承継がしやすくなるケースがあります。
そのため、富裕層が
資産管理会社を作るケースも多いと言われています。
不動産投資を法人化するデメリット
一方で、法人化には
デメリットもあります。
まず大きいのが
会社の維持コストです。
法人を作ると、
・決算
・税務申告
・会計処理
などが毎年必要になります。
多くの場合、税理士に依頼するため
その費用も発生します。
また、法人は利益が出ていなくても
法人住民税がかかります。
つまり、収入が少ない段階で法人化すると
逆にコスト負担が増える
可能性があります。
さらに、法人になると
管理の手間が増える点もあります。
個人の不動産投資は比較的シンプルですが、
法人になると会社としての管理業務が発生します。
そのため、
会計
決算
税務申告
などの作業が必要になります。
また、金融機関によっては
法人の方が融資が厳しくなる場合もあります。
特に設立したばかりの法人では、
実績がない
信用力が低い
と判断されることもあります。
この点は注意が必要です。
法人化を検討するタイミング
では、不動産投資は
どのタイミングで法人化を検討すべきなのでしょうか。
一般的には、
不動産所得がある程度大きくなったとき
に検討する人が多いです。
家賃収入が増えて所得税の負担が大きくなると、
法人化によって税率面のメリットが出る可能性があります。
また、物件数が増えて
投資規模が大きくなってきた場合も
法人化を考えるタイミングです。
例えば、
アパートを所有している
複数の物件を運用している
といったケースでは、
法人の方が管理しやすくなることがあります。
さらに、
長期的に不動産投資を続ける予定がある
相続や資産承継を考えている
といった場合にも
法人化が検討されることがあります。
不動産投資は法人化した方がいいのか
結論として、
法人化が得かどうかは投資規模によって変わります。
物件数が少なく、副業レベルの投資であれば
個人のままの方がシンプルでコストも低く済むことが多いです。
一方で、
家賃収入が大きくなった
物件数が増えてきた
といった場合は、
法人化によるメリットが出る可能性があります。
そのため多くの投資家は
最初は個人で不動産投資を始め
規模が拡大してきた段階で法人化を検討する
という流れを取っています。
まとめ
不動産投資の法人化とは、
会社を設立して 会社名義で不動産を保有する方法です。
法人化には、
税率の違いによる節税効果
経費の柔軟な活用
所得分散
相続対策
といったメリットがあります。
一方で、
会社の維持コスト
手続きの増加
融資条件の違い
などのデメリットもあります。
そのため、不動産投資では
まず個人で始めて、規模が大きくなってから法人化を検討する
という方法が一般的です。
自分の投資規模や将来の計画を踏まえて、
個人と法人のどちらが合っているかを判断することが大切です。
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