不動産を売らずに資金を得る「不動産証券化」の仕組みを初心者向けに解説。
不動産オーナーが得られる5つのメリット
（資金調達・リスク分散・財務改善など）
をわかりやすく紹介します。
不動産を所有していても、
「売る以外に資金を生み出す方法がわからない」
という方は多いのではないでしょうか。
実は、不動産を売らずにお金を生み出す方法として
注目されているのが「不動産の証券化」です。
一見むずかしそうに感じますが、
仕組みを理解すればオーナーにとって
大きなメリットがあります。
この記事では、不動産証券化の基本的な仕組みと、
オーナーが得られる5つの具体的なメリットを
初心者向けに解説します。
不動産証券化とは？仕組みをわかりやすく解説
不動産証券化とは、
不動産を「証券（投資商品）」として小口化し、
投資家に販売する仕組みのことです。
たとえば、あなたが所有するビルやマンションの家賃収入を
もとに「投資商品」を作り、
投資家に販売すれば、
不動産を売らずに資金を得ることができます。
代表的な仕組みには次の2つがあります。
- J-REIT（不動産投資信託）：複数の不動産をまとめて運用し、投資家に配当を分配する仕組み。
- SPC（特定目的会社）を使った証券化：不動産をSPCに移し、そのSPCが投資家に証券を発行する仕組み。
つまり、「不動産を金融商品に変えて資金調達・リスク分散を実現する仕組み」といえます。
不動産オーナーが得られる5つのメリット
① 不動産を“売らずに”資金調達できる
最大のメリットは、資産を手放さずに現金化できること。
証券化により、
不動産が生み出す収益（家賃など）を
投資家に還元する代わりに、
オーナーは投資家から資金を得ることができます。
不動産を保有したまま、
新しい事業や再投資の資金を確保できるのが特徴です。
② リスクを分散できる
不動産を持ち続ける最大のリスクは、
価格変動や空室リスクです。
証券化を行うことで、
リスクを投資家と分担でき、
オーナーが一人で抱え込む必要がなくなります。
たとえば、不動産市場が下落しても、
スキーム次第で損失を限定できる場合もあります。
③ 財務改善につながる（オフバランス化）
不動産をSPCに移転することで、
バランスシート上から資産を外す（オフバランス化）
ことが可能です。
これにより、
- 自己資本比率の改善
- ROA（総資産利益率）の向上
- 銀行や投資家からの信用力アップ
といった効果が期待できます。
④ 不動産を“眠らせず”に有効活用できる
証券化により、運営・管理を専門家に委託し、
不動産を収益を生む資産として最大限活用できます。
たとえば、老朽化したビルを証券化で得た資金で
リノベーションしたり、
商業施設へ再開発するなど、
不動産の価値向上にもつながります。
⑤ 税務面でもメリットがある場合がある
証券化スキームによっては、
- 減価償却費の効率的な計上
- 固定資産税の軽減
- 相続・譲渡時の課税計画の柔軟化
などの税務上のメリットが得られる場合もあります。
ただし、スキーム設計によって結果が異なるため、
税理士や専門家の確認は必須です。
不動産証券化を行う際の注意点
不動産証券化は、仕組みがやや複雑で、
法律・会計・税務の知識が求められます。
特に、
- 契約構造（SPCとの関係）
- 税務処理や利益配分の設計
- 不動産の評価・収益見込み
などは専門家のサポートが不可欠です。
証券化を検討する際は、
不動産ファイナンスに詳しい専門家
（税理士・弁護士・不動産コンサル）
に相談するのが安全です。
まとめ：不動産を「動かす」ことで、資産はもっと活きる
不動産証券化は、単なる資金調達手段ではなく、
「不動産を眠らせずに活かす」ための資産戦略です。
不動産を所有しているだけでは得られない、
資金調達・リスク分散・財務改善といった効果を
得られる可能性があります。
今後の不動産経営を考えるうえで、
「売る」「貸す」に続く第三の選択肢として、
不動産証券化を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産を売るか・活かすか迷ったら、まずは相場を確認してみましょう。
無料の一括査定サービスなら、複数社の査定額を比較でき、
今の不動産の「本当の価値」がすぐにわかります。
※6年連続で「利用したい不動産査定サイトNo.1」獲得
コメント